Staal VVE Beheer

Bericht uit de Cobouw:

Reservefonds VvE krijgt verplicht minimumbedrag

Het zal je maar gebeuren. Als kersverse eigenaar van een appartement hoor je dat het complex een ernstig onderhoudsprobleem kent. De fundering blijkt te verzakken, er is ernstige lekkage of de liften hebben kostbaar onderhoud nodig. En dan blijkt vervolgens dat de Vereniging van Eigenaren (VvE) geen of onvoldoende reservefonds heeft om de kosten uit te betalen. Of alle eigenaren maar even willen betalen.

Dit soort problemen is aan de orde van de dag. Ons land kent ongeveer 125.000 VvE’s. Het merendeel zal prima functioneren, maar een gedeelte slaapt geheel of in ieder geval het meeste van de tijd. Deze slapende VvE’s kunnen een groot probleem opleveren voor haar leden, de eigenaren. Want als onderhoud niet goed of tijdig wordt uitgevoerd, en geen reserves worden opgebouwd voor onverwachte grote uitgaven, dan kunnen de eigenaren voor vervelende verassingen komen te staan. Dit kan ook leiden tot veel onderling ‘gedoe’: niet alle eigenaren kunnen of willen bijdragen in dit soort (onverwachte) kosten. Dit kan verloedering en achterstallig onderhoud tot gevolg hebben.

Aanvullende wetgeving

Om problemen in de praktijk te voorkomen is het al enkele jaren verplicht voor een VvE om een reservefonds te hebben. Helaas heeft deze maatregel onvoldoende effect gehad. Veel VvE’s hebben eenvoudigweg een te klein reservefonds, of zelfs helemaal geen fonds.

Op 1 december jl. heeft minister Blok aanvullende wetgeving aangekondigd. Deze plannen circuleerden al langer, maar nu is concrete wetgeving aangekondigd. VvE’s moeten in de toekomst een bepaald minimumbedrag reserveren voor groot onderhoud. De plannen moeten nog nader worden uitgewerkt in wetgeving. Onduidelijk is nu nog welk bedrag gereserveerd zal moeten worden. Gedacht wordt aan 0,3 procent tot 0,5 procent van de herbouwwaarde. Maar ook zou een minimumbedrag gekoppeld kunnen worden aan de WOZ waarde. Wetgeving zal in 2015 op de agenda komen, we zullen dan zien het dit precies uitpakt.

Praktijk problemen

De vraag blijft echter of deze wetgeving de problemen die de praktijk kent echt zal oplossen. VvE’s die nu slapen zullen wellicht niet direct wakker worden van nieuwe wetgeving. Gebleken is immers dat de huidige wettelijke verplichting een reservefonds te hebben, ook niet altijd goed wordt nagekomen. Vraag is wat leden kunnen, als hun VvE zich niet houdt aan de wettelijke verplichtingen?

Bron: Cobouw
Lees hier het hele artikel

Vervroegd aflossen als alternatief voor oversluiten

In de pers verschijnen regelmatig berichten over de mogelijkheid om een hypotheek geleidelijk over te sluiten door gebruik te maken van vervroegde aflossing als oversluiten van de hypotheek niet lonend is. Dit kan bij de bank waar de bestaande hypotheek al loopt, maar het zou ook kunnen bij een andere geldverstrekker. De gedachte is dat een nieuwe (tweede) hypotheek wordt afgesloten en dat met het geld dat daarmee beschikbaar komt, de bestaande lening (de eerste hypotheek) wordt afgelost.

Naar aanleiding van schriftelijke Kamervragen heeft het Ministerie van Financiën bevestigd dat deze opzet in principe geen belemmering vormt voor de hypotheekrenteaftrek voor de oude en de nieuwe lening. De belangrijkste voorwaarde is dat wordt voldaan aan de eis dat de lening in maximaal 360 maanden ten minste annuïtair wordt afgelost. Helaas zijn er wel degelijk enkele knelpunten.

Kosten hypotheek oversluiten

Zo zal de bank waar de ‘oude’ hypotheek al loopt, veelal toestemming moeten geven voor de tweede hypothecaire inschrijving. Dit zal een minder groot bezwaar zijn als de tweede hypotheek wordt afgesloten bij dezelfde bank waar de bestaande hypotheek loopt.

Uiteraard zijn er aan de nieuwe lening en de bijbehorende hypothecaire inschrijving (notaris)kosten verbonden en is een advies van de bank noodzakelijk om te voldoen aan de zorgplicht. Ook hieraan zijn kosten verbonden. Omdat iedere aflossing wordt gefinancierd met een nieuwe lening, is het niet uitgesloten dat er bij iedere ‘tranche’ opnieuw (advies)kosten moeten worden gemaakt.

Is oversluiten van de hypotheek in één keer te regelen?

De mogelijkheid is geopperd om leningen aan te bieden waarbij in het contract de mogelijkheid tot stapsgewijs oversluiten van de hypotheek al meteen volledig wordt ‘ingebouwd’. Er ontstaan dan zeer complexe contracten die volgens het Ministerie van Financiën mogelijk moeten worden aangemerkt als ‘financieel instrument’. In dat geval zouden er andere (zwaardere) toezichtregels gelden dan voor hypotheken.

Als er een tweede hypotheek wordt afgesloten, heeft de bank een hoger risico en zal de rente hoger zijn. Deze rente zal waarschijnlijk wel lager zijn dan de rente die op de bestaande hypotheek verschuldigd is, maar het rentevoordeel zal lager zijn dan uw cliënt verwacht.

Rente bij vervroegd aflossen

In het voorgaande wordt ervan uitgegaan dat er geld geleend moet worden om de bestaande hypotheek stapsgewijs af te lossen. Als extra aflossen mogelijk is uit eigen middelen, daalt het risico van de bank. Dit kan weer leiden tot een lagere rente.

Bron: Tips en Advies Vastgoed