Verplichte minimale reservering Vereniging van Eigenaars (VvE)

VvE reservefonds onderhoud

Elke VvE moet een reservefonds hebben voor onderhoud. Bijvoorbeeld onderhoud aan de gevel, het dak of de liften. De leden van de VvE moeten er samen voor zorgen dat hierin genoeg geld gereserveerd wordt voor het onderhoud. Dit kan op 2 manieren:

Meerjaren onderhoudsplan (MJOP)

De beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen is via een MJOP. Hierin staat namelijk precies wanneer welk onderhoud plaats moet vinden en wat de kosten hiervan zijn. De VvE weet dan hoeveel er maandelijks gereserveerd moet worden voor het onderhoud. Zo is er genoeg geld beschikbaar in het reservefonds.

Minimale reservering 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw

Is er geen MJOP opgesteld en vastgesteld? Dan moet een VvE jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren. Dit percentage is bevestigd in het onderzoek “Reservering voor planmatig onderhoud bij VvE’s” uit februari 2016. Dit onderzoek is uitgevoerd door Het Nieuwe VvE Beheer. De conclusie in dit onderzoek is dat 0,5% van de herbouwwaarde een goede indicatie is voor de jaarlijkse reservering. De herbouwwaarde van een gebouw staat in de brand- en opstalverzekering.

Het voorstel voor de verplichte maandelijkse reservering voor VvE’s staat in het wetsvoorstel ’Verbeteren functioneren VvE’s’ van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). De Tweede Kamer heeft op 21 februari 2017 ingestemd met het wetsvoorstel. De Eerste Kamer heeft op 23 mei 2017 ingestemd met dit wetsvoorstel.

Gemeente kan VvE verplichten tot onderhoud

Bij achterstallig onderhoud kan de gemeente een VvE-vergadering bijeenroepen. De gemeente kan voorstellen doen voor verbeteringen aan het onderhoud. Ook kan ze een VvE verplichten om een onderhoudsplan op te stellen en uit te voeren.

Een VvE kan ook een lening aangaan

VvE’s kunnen ook leningen aangaan, bijvoorbeeld voor investeringen in energiebesparende maatregelen of voor onverwachte kosten. VvE’s kunnen een lening aanvragen bij onder andere het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Ook zijn er banken die leningen aan VvE’s verstrekken. De rente op de lening is onder voorwaarden aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Bron: Rijksoverheid.nl

Het spreekt voor zich dat goed onderhoud belangrijk is voor het waardebehoud van uw appartement en voor uw woongenot. Hoe zit het met de verdeling van de onderhoudskosten van een appartementencomplex? Waar moet u op letten?

Eigenaar van een appartementsrecht

Als eigenaar van een appartementsrecht heeft u het gebruiksrecht van het privégedeelte en het recht van medegebruik van gemeenschappelijke gedeelten en bent u mede-eigenaar van het gehele appartementencomplex. Dit houdt in dat u als eigenaar mede verantwoordelijk bent voor het onderhoud van het gehele gebouw.

Verdeling VvE onderhoudskosten.

De kosten voor de privégedeelten komen voor rekening van de eigenaren zelf. De kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen komen voor rekening van alle eigenaren samen.

Tip. Hoe de verdeling in de onderhoudskosten van privé en gezamenlijk is geregeld, is terug te vinden in de splitsingsakte.

Uitvoeren gezamenlijk VvE onderhoud.

Een goed onderhouden appartementencomplex betekent waardebehoud van het appartement en een beter woongenot.

Het belang van een Vereniging van Eigenaren (VvE) is dan ook om gezamenlijk onderhoud uit te voeren. Om planmatig onderhoud uit te voeren, kan een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) als basis dienen. Een bouwkundige inspecteert het complex in detail op gebreken en maakt een tijdsplanning voor het plegen van onderhoud. Aan de hand van dit MJOP kunnen dan gelden worden gereserveerd.

Onenigheid in de VvE over de uitvoering van een MJOP

Vergaderbesluit. Het besluit tot het opstellen van een MJOP wordt genomen in de vergadering. Wat kunt u doen als de meerderheid in de vergadering van eigenaren besluit om geen noodzakelijk onderhoud te verrichten?

De eigenaar die het niet eens is met het besluit, kan zich binnen een maand nadat hij kennis heeft genomen of kennis heeft kunnen nemen van het besluit, wenden tot de kantonrechter. Het besluit kan dan op verzoek worden vernietigd door de rechter. Het besluit moet dan wel in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid.

Ook kan de rechter op verzoek een machtiging afgeven die het weigeren of uitblijven van de noodzakelijke toestemming van de vergadering vervangt.

Wat is een splitsingsakte en voor wie is het onderhoud?.

Zoals gezegd, is in de splitsingsakte terug te vinden wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van welk gedeelte van het complex.

Afwijkende afspraken.

Soms worden er door de eigenaren afwijkende afspraken gemaakt. Er wordt bijvoorbeeld in de vergadering besloten dat het onderhoud van de kozijnen voor de individuele eigenaar is en niet voor de gezamenlijke eigenaren, zoals is opgenomen in de splitsingsakte. Is dit besluit dan geldig?

Let op 1: Een besluit dat in strijd is met de splitsingsakte is nietig, oftewel: ongelding. Toch kan dit besluit wel geldig zijn als alle eigenaren het eens zijn met de afwijking.

Let op 2: Als er een nieuwe eigenaar komt, dan hoeft deze eigenaar zich niet te houden aan deze afspraak. Om het besluit geldig te laten zijn, moet de splitsingsakte wijzigen.

Bron: Tips en Advies Vastgoed

Eén op de drie Vereniging van Eigenaren zit te ‘slapen’. Geld voor onderhoud is er amper en ook een onderhoudsplan ontbreekt. Een nieuwe wet moet de VvE’s wakker schudden.

Volgens VvE Belang zijn die slapende VvE’s vooral te vinden in naoorlogse wijken in de vier grote steden en gaat het naar schatting om 40.000 (met name) portiekflats en beneden- en bovenwoningen. De gevolgen van matig of geen onderhoud laten zich raden: verpaupering en verloedering liggen op de loer en als de nood aan de man is en die lift of dat dak moet écht worden gerepareerd, krijgen de bewoners een torenhoge rekening gepresenteerd. Lang niet alle eigenaren kunnen dat ophoesten, wat weer tot de nodige wrevel kan leiden bij de andere bewoners.

Wetsvoorstel

Om al dat gedoe voor te zijn, ligt er nu een wetsvoorstel op tafel om VvE’s te dwingen om zich beter voor te bereiden op onderhoud van gebouwen. Die verplichting bestaat eigenlijk al sinds 2008, maar met dat verschil dat die verplichtstelling nu concreet is gemaakt. Namelijk: VvE’s moeten straks een meerjarig onderhoudsplan hebben opgesteld, óf zij moeten jaarlijks 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw in een reservefonds stoppen. Voor wie zich afvraagt wat die herbouwwaarde van zijn pand eigenlijk is: dat is het bedrag waarvoor het getaxeerd is, mocht er brand uitbreken en het pand opnieuw moet worden opgebouwd.

Blij

Bij de belangenvereniging van huiseigenaren, Vereniging Eigen Huis, zijn ze maar wat blij met de wettelijke afspraak. De afgelopen jaren kwamen daar regelmatig telefoontjes binnen van huiseigenaren die zich afvroegen hoeveel geld ze het beste konden reserveren voor onderhoud. En vooral: wat ze moesten doen als hun mede-VvE’ers niet thuisgaven.,,Als onwelwillende buren straks nog weigeren, kun je naar de kantonrechter stappen en afdwingen dat ze meebetalen. Deze wet biedt mensen meer houvast en duidelijkheid”, reageert Hans André de La Porte van Eigen Huis.

Veiligheid

Houvast klinkt natuurlijk mooi, maar wat als zich helemaal niemand in de VvE bekommert om de planning of dat reservepotje? Wat doet die wet dan? Tsja, dan verandert er niets, beaamt directeur Kees Oomen van VvE Belang. ,,Het is echt aan de bewoners om dit op te pakken. De overheid treedt niet op als toezichthouder of inspecteur. Alleen als de veiligheid in het geding is: dan kan de gemeente ingrijpen en eigenaren tot onderhoud dwingen.”

Verdiepen

Een bijkomend voordeel van de wet is volgens Oomen dat kopers zich meer zullen gaan verdiepen in de VvE en niet alleen kijken naar de hoogte van servicekosten. ,,Door de verplichtstelling van een onderhoudsplan of de storting van 0,5 procent krijgen kopers een reëler beeld van de woonlasten. Dat voorkomt ellende later.” Over die ellende gesproken, volgens Oomen zijn er flateigenaren die een hogere onderhoudsrekening niet kunnen betalen. Ook daarvoor biedt het wetsvoorstel – het moet nog wel door de Eerste en Tweede Kamer – uitkomst; het wordt voor VvE’s eenvoudiger om geld te lenen.

Eigen Huis denkt dat de wet uiteindelijk bewoners zal aansporen meer onderhoud te plegen. ,,Doen ze niets, dan duperen zij uiteindelijk zichzelf. Dan daalt de waarde van de woning en vergis je niet: kopers kijken steeds kritischer of er een actieve VvE is en wat er in het potje zit.”

Bron: www.ad.nl
Lees hier het hele artikel

Bericht uit de Cobouw:

Reservefonds VvE krijgt verplicht minimumbedrag

Het zal je maar gebeuren. Als kersverse eigenaar van een appartement hoor je dat het complex een ernstig onderhoudsprobleem kent. De fundering blijkt te verzakken, er is ernstige lekkage of de liften hebben kostbaar onderhoud nodig. En dan blijkt vervolgens dat de Vereniging van Eigenaren (VvE) geen of onvoldoende reservefonds heeft om de kosten uit te betalen. Of alle eigenaren maar even willen betalen.

Dit soort problemen is aan de orde van de dag. Ons land kent ongeveer 125.000 VvE’s. Het merendeel zal prima functioneren, maar een gedeelte slaapt geheel of in ieder geval het meeste van de tijd. Deze slapende VvE’s kunnen een groot probleem opleveren voor haar leden, de eigenaren. Want als onderhoud niet goed of tijdig wordt uitgevoerd, en geen reserves worden opgebouwd voor onverwachte grote uitgaven, dan kunnen de eigenaren voor vervelende verassingen komen te staan. Dit kan ook leiden tot veel onderling ‘gedoe’: niet alle eigenaren kunnen of willen bijdragen in dit soort (onverwachte) kosten. Dit kan verloedering en achterstallig onderhoud tot gevolg hebben.

Aanvullende wetgeving

Om problemen in de praktijk te voorkomen is het al enkele jaren verplicht voor een VvE om een reservefonds te hebben. Helaas heeft deze maatregel onvoldoende effect gehad. Veel VvE’s hebben eenvoudigweg een te klein reservefonds, of zelfs helemaal geen fonds.

Op 1 december jl. heeft minister Blok aanvullende wetgeving aangekondigd. Deze plannen circuleerden al langer, maar nu is concrete wetgeving aangekondigd. VvE’s moeten in de toekomst een bepaald minimumbedrag reserveren voor groot onderhoud. De plannen moeten nog nader worden uitgewerkt in wetgeving. Onduidelijk is nu nog welk bedrag gereserveerd zal moeten worden. Gedacht wordt aan 0,3 procent tot 0,5 procent van de herbouwwaarde. Maar ook zou een minimumbedrag gekoppeld kunnen worden aan de WOZ waarde. Wetgeving zal in 2015 op de agenda komen, we zullen dan zien het dit precies uitpakt.

Praktijk problemen

De vraag blijft echter of deze wetgeving de problemen die de praktijk kent echt zal oplossen. VvE’s die nu slapen zullen wellicht niet direct wakker worden van nieuwe wetgeving. Gebleken is immers dat de huidige wettelijke verplichting een reservefonds te hebben, ook niet altijd goed wordt nagekomen. Vraag is wat leden kunnen, als hun VvE zich niet houdt aan de wettelijke verplichtingen?

Bron: Cobouw
Lees hier het hele artikel

Vervroegd aflossen als alternatief voor oversluiten

In de pers verschijnen regelmatig berichten over de mogelijkheid om een hypotheek geleidelijk over te sluiten door gebruik te maken van vervroegde aflossing als oversluiten van de hypotheek niet lonend is. Dit kan bij de bank waar de bestaande hypotheek al loopt, maar het zou ook kunnen bij een andere geldverstrekker. De gedachte is dat een nieuwe (tweede) hypotheek wordt afgesloten en dat met het geld dat daarmee beschikbaar komt, de bestaande lening (de eerste hypotheek) wordt afgelost.

Naar aanleiding van schriftelijke Kamervragen heeft het Ministerie van Financiën bevestigd dat deze opzet in principe geen belemmering vormt voor de hypotheekrenteaftrek voor de oude en de nieuwe lening. De belangrijkste voorwaarde is dat wordt voldaan aan de eis dat de lening in maximaal 360 maanden ten minste annuïtair wordt afgelost. Helaas zijn er wel degelijk enkele knelpunten.

Kosten hypotheek oversluiten

Zo zal de bank waar de ‘oude’ hypotheek al loopt, veelal toestemming moeten geven voor de tweede hypothecaire inschrijving. Dit zal een minder groot bezwaar zijn als de tweede hypotheek wordt afgesloten bij dezelfde bank waar de bestaande hypotheek loopt.

Uiteraard zijn er aan de nieuwe lening en de bijbehorende hypothecaire inschrijving (notaris)kosten verbonden en is een advies van de bank noodzakelijk om te voldoen aan de zorgplicht. Ook hieraan zijn kosten verbonden. Omdat iedere aflossing wordt gefinancierd met een nieuwe lening, is het niet uitgesloten dat er bij iedere ‘tranche’ opnieuw (advies)kosten moeten worden gemaakt.

Is oversluiten van de hypotheek in één keer te regelen?

De mogelijkheid is geopperd om leningen aan te bieden waarbij in het contract de mogelijkheid tot stapsgewijs oversluiten van de hypotheek al meteen volledig wordt ‘ingebouwd’. Er ontstaan dan zeer complexe contracten die volgens het Ministerie van Financiën mogelijk moeten worden aangemerkt als ‘financieel instrument’. In dat geval zouden er andere (zwaardere) toezichtregels gelden dan voor hypotheken.

Als er een tweede hypotheek wordt afgesloten, heeft de bank een hoger risico en zal de rente hoger zijn. Deze rente zal waarschijnlijk wel lager zijn dan de rente die op de bestaande hypotheek verschuldigd is, maar het rentevoordeel zal lager zijn dan uw cliënt verwacht.

Rente bij vervroegd aflossen

In het voorgaande wordt ervan uitgegaan dat er geld geleend moet worden om de bestaande hypotheek stapsgewijs af te lossen. Als extra aflossen mogelijk is uit eigen middelen, daalt het risico van de bank. Dit kan weer leiden tot een lagere rente.

Bron: Tips en Advies Vastgoed