Vervroegd aflossen als alternatief voor oversluiten

In de pers verschijnen regelmatig berichten over de mogelijkheid om een hypotheek geleidelijk over te sluiten door gebruik te maken van vervroegde aflossing als oversluiten van de hypotheek niet lonend is. Dit kan bij de bank waar de bestaande hypotheek al loopt, maar het zou ook kunnen bij een andere geldverstrekker. De gedachte is dat een nieuwe (tweede) hypotheek wordt afgesloten en dat met het geld dat daarmee beschikbaar komt, de bestaande lening (de eerste hypotheek) wordt afgelost.

Naar aanleiding van schriftelijke Kamervragen heeft het Ministerie van Financiën bevestigd dat deze opzet in principe geen belemmering vormt voor de hypotheekrenteaftrek voor de oude en de nieuwe lening. De belangrijkste voorwaarde is dat wordt voldaan aan de eis dat de lening in maximaal 360 maanden ten minste annuïtair wordt afgelost. Helaas zijn er wel degelijk enkele knelpunten.

Kosten hypotheek oversluiten

Zo zal de bank waar de ‘oude’ hypotheek al loopt, veelal toestemming moeten geven voor de tweede hypothecaire inschrijving. Dit zal een minder groot bezwaar zijn als de tweede hypotheek wordt afgesloten bij dezelfde bank waar de bestaande hypotheek loopt.

Uiteraard zijn er aan de nieuwe lening en de bijbehorende hypothecaire inschrijving (notaris)kosten verbonden en is een advies van de bank noodzakelijk om te voldoen aan de zorgplicht. Ook hieraan zijn kosten verbonden. Omdat iedere aflossing wordt gefinancierd met een nieuwe lening, is het niet uitgesloten dat er bij iedere ‘tranche’ opnieuw (advies)kosten moeten worden gemaakt.

Is oversluiten van de hypotheek in één keer te regelen?

De mogelijkheid is geopperd om leningen aan te bieden waarbij in het contract de mogelijkheid tot stapsgewijs oversluiten van de hypotheek al meteen volledig wordt ‘ingebouwd’. Er ontstaan dan zeer complexe contracten die volgens het Ministerie van Financiën mogelijk moeten worden aangemerkt als ‘financieel instrument’. In dat geval zouden er andere (zwaardere) toezichtregels gelden dan voor hypotheken.

Als er een tweede hypotheek wordt afgesloten, heeft de bank een hoger risico en zal de rente hoger zijn. Deze rente zal waarschijnlijk wel lager zijn dan de rente die op de bestaande hypotheek verschuldigd is, maar het rentevoordeel zal lager zijn dan uw cliënt verwacht.

Rente bij vervroegd aflossen

In het voorgaande wordt ervan uitgegaan dat er geld geleend moet worden om de bestaande hypotheek stapsgewijs af te lossen. Als extra aflossen mogelijk is uit eigen middelen, daalt het risico van de bank. Dit kan weer leiden tot een lagere rente.

Bron: Tips en Advies Vastgoed